앞선 글에서 담보와 권리에 관해 설명했다. 이에 대표적인 담보 권리인 근저당권에 대해 알아보자.
* 출처 : 픽사베이
근저당권의 개념
근저당권이란 장래의 계속된 거래관계로부터 발생하는 불특정 채권에 대해 채권최고액 범위 내에서 담보하는 저당권이다. 예를 들어 우리가 아파트에 근저당을 설정하며 돈을 빌린다고 생각해 보자. 우리는 1억원을 대출하며 1.2억원의 근저당을 설정하게 되며 이는 근저당 해제 시까지(일반적으로 대출을 전액 상환할 때까지) 유지되며 대출금 뿐만 아니라 그에 수반되는 이자 등등을 보장하게 된다. 1억원 대출에 120%인 1.2억원을 근저당 설정하는 이유는 이자와 같이 향후 일어날 불특정 채권에 대비해서 그 여유를 두는 것이다.
근저당권은 결산기가 도래하기 전이라면 뒷순위의 존재, 가압류와 압류의 유무, 소유자의 동의 여부에 상관없이 신규 거래, 변제기 연장, 대환 등이 모두 가능하다.
비슷한 용어로는 저당권이 있는데 이를 근저당권과 비교해 알아보자. 저당권은 채권 금액과 동일한 금액을 표시하며 원금, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상, 저당권 실행 비용에 한하여 담보한다. 그리고 관련 채권이 모두 변제되면 저당권은 소멸하게 된다.
근저당권은 채권최고액을 표시하며 그 범위 내에서 발생한 원금, 이자, 위약금, 손해배상, 실행 비용, 지연배상금 전액이 담보된다. 설정 당시 존재한 채권과 근저당권 설정 후 발생하는 불특정 채권이 모두 변제되어도 결산기가 도래하기 전에는 근저당권이 소멸하지 않는다. 저당권이 일회성으로 끝난다면 근저당권은 편리함을 위하여 계속사용을 하는 개념으로 현대사회에서는 근저당권이 보편적으로 이용되고 있다.
근저당을 설정할 수 있는 대상으로는 양도 가능한 물건으로 등기, 등록이 가능한 것이어야 한다. 그 종류로는 동산, 부동산, 재단, 지상권 전세권으로 나눌 수 있다.
동산과 부동산의 종류
동산의 종류로는 자동차, 건설기계, 선박, 묘목 등이 있다. 자동차는 가치의 감소와 마모가 크고 자동차등록 원부에 등록되어 있으면 가능하다. 건설기계는 건설기계 등록원부에 등록되어 있으며 포크레인, 덤프트럭 등이 이에 해당한다. 선박은 선박등기법에 의하여 선박등록 원부에 등록되며 그 규모에 따라 선박 등기가 이뤄지기도 한다.
부동산의 종류로는 대지, 건물, 임야, 공장, 농경지 등이 있다. 대지와 건물은 대출기관에서 일반적으로 선호하는 물건이며 등기소에 등기가 되어 등기부등본이란 문서에 모든 사항이 기록되며 환가성이 좋다. 임야는 선별적으로 근저당을 설정해야 하며 경사가 급한 임야는 환가성이 떨어져 담보로써 가치가 없다고 생각해야 한다.
재단은 공장재단과 광업재단이 있는데, 공장재단은 기계, 면허 등을 포함하고 있으며 기업재산을 일괄하여 조성 후 목록을 작성하여 등기하며 등록을 마친 후에 근저당 설정이 가능하다. 단독 혹은 여러 개의 공장을 하나의 재단으로 구성할 수 있다. 광업재단 또한 광업권, 공작물, 기계, 기구 및 부속물로 이뤄지고 재단 조성 후 목록을 작성, 등기하여 등록을 마친 후 근저당 설정이 가능하다. 이러한 재단 형태의 근저당이 이뤄지는 이유는 부동산 및 동산이 혼합되어 있고 그것이 각각 분리되어서는 가치가 급격히 감소하게 되며 평가 및 관리 또한 어렵기 때문에 담보가치 보존과 편의성 문제로 재단저당이란 제도를 이용하고 있다.
지상권과 전세권에 대해서도 근저당 설정이 가능하며 채무자가 상가, 주택, 사무실 등에 전세권을 갖고 있을 때 이것을 담보로 취득하는 방법은 등기 유무에 따라 다르다. 등기된 전세권은 채권자와 전세권자 간 양도 계약과 등기부등본 상 전세권자 명의를 채권자로 이전등기 해야 한다. 또한 확정일자 있는 증서로 집주인에게 양도 사실을 통지 혹은 승낙 받아야 한다. 이때 주의할 점은 등기원인을 양도담보 등기로 기재해야 한다.
채무 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전 받는 경우는 채무자와 채권 금액 및 채무변제를 위한 담보라는 것이 기재된 서면을 등기신청서와 함께 제출하여야 한다.
위와 같은 내용을 알고 함께 인지해야 할 것은 우리가 담보가 있냐 없냐가 아니라 우리가 확보한 담보가 가치가 있는가 이다. 가치 없는 담보를 취득하지 않기 위해 이의 예시를 몇 가지 알아보자. 토지와 건물의 소유자가 다른 부동산, 토지 위에 미등기 건물이 있거나 등기가 곤란한 부동산(법정지상권 문제가 있을 수 있다), 특수용도 이외로는 사용이 어려운 부동산, 예고등기가 되어 있거나 가등기, 가처분, 가압류 경매가 되어 있는 부동산, 임대차 보증금이 많은 부동산, 도로가 접하지 않은 맹지(건축을 위해서는 반드시 도로에 접해 있어야 한다), 대지권이 없는 집합건물(부동산의 가치는 땅의 가치이며 건물은 감가상각되어 가치가 하락하나 토지의 가치는 우상향한다), 분묘가 많은 토지 등은 가치가 현저히 떨어지는 부동산으로 가능하면 담보로써의 활용은 피해야 한다.