관습법이란 무엇인가? 이는 글로 적혀 있지 않지만 오랜 기간 우리 생활에서 관행을 통해 성립하는 규범과 사회적 사실로 법으로 인정될 수 있는 것이다.
토지와 그 위의 지상 건물이 동일한 소유자에게 속했다가 토지나 건물이 매매나 기타 원인으로 인해 둘의 소유자가 달라진 경우 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 둥 특별한 사정이 없으면 건물 소유자는 토지 소유자에 대해 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기되어 있어야 하는 것은 아니며 무허가 건물이라도 상관없다. 즉 성립 요건으로는 토지와 건물의 소유자가 동일한 상태에서 매매 등의 사유로 달라져야 하며, 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다.
<출처: 픽사베이>
법정 지상권이 인정되는 5가지 경우
법정 지상권이 인정되는 사례를 몇 가지 알아보자. 첫 번째, 토지 소유자가 변경된 경우다. 예로 토지 소유자 A가 건물을 신축하며 바닥기초공사를 해놓았는데 원금을 상환하지 못해 경매에 넘어가게 되었다. 이에 따라 토지 소유주가 A에서 B로 바뀌게 되면 이때 건물 소유주 A는 법정지상권을 취득하게 된다. 소유권 변경 이후에 기둥, 주벽, 지붕이 완성 되었지만 그와 상관없이 바닥공사만 되어 있더라도 지상권이 인정되는 것이다.
두 번째, 건물 소유자가 변경된 경우다. 역시 토지와 건물 소유주가 같았으나 경매로 인해 건물 소유주가 변한 경우 새로운 건물소유주는 취득과 동시에 기존 토지에 대해 법정지상권을 취득하게 된다.
세 번째, 법정지상권 성립 후 건물과 토지 소유자가 변경된 경우다. 토지와 건물을 모두 가진 A는 건물을 아들이 B에게 넘겨주어 B는 법정지상권을 취득하였다. 이후 A의 토지가 경매로 넘어가며 소유주가 C로 바뀌었다면 B의 법정지상권은 그대로 유지가 된다. 앞의 내용과 다르게 A의 토지가 경매로 넘어가지 않고 B의 건물이 소유주가 바뀌게 된다면 B의 법정지상권은 그대로 존속하여, 신규 소유주가 법정지상권을 이전받을 수 있다. 그래서 우리는 경매 참가 시에 법정지상권이 있는 물권을 쳐다도 보지 말아야 한다.
네 번째, 토지나 건물 중 하나만 근저당권이 설정된 후 건물이 철거나 신축되는 경우다. 토지에 근저당권이 설정된 후 지상 건물을 철거하고 신축한 경우 소유자가 변경되거나 면적이 변경되어도 법정지상권의 성립에는 영향이 없다.
다섯 번째, 법정지상권 성립 후 신축, 개축, 증축된 경우다. 토지에 근저당권 설정 후 경매 진행되어 토지 소유주가 바뀌었다면 이때 기존 건물주는 법정지상권을 취득하게 된다. 향후 건물소유주는 건물을 철거 후 신축하거나 증축, 개축하더라도 법정지상권이 존속된다.
여섯 번째, 토지와 건물 모두 근저당권 설정된 후 건물이 철거, 신축된 경우다. 소유자 A의 토지와 건물에 근저당 설정 후 건물을 철거하여 신축하며 A와 B의 공동명의 건물이 올라간다면 A는 법정지상권을 갖지 못하므로 토지 소유주가 바뀌었을 경우 A 건물은 철거가 가능하다. 위의 예에서 건물철거 후 신축건물을 A의 단독 소유로 한다면 일괄경매를 인정한다.
일곱 번째, 입목에 대한 성립 여부다. 미등기 입목이 있는 경우 이는 토지의 구성 부분으로 토지 경락 시 함께 소유권이 이전된다. 하지만 등기된 입목의 경우 독립된 부동산으로 인정되기 때문에 토지 소유자 변경 시 법정지상권을 취득한다. 하지만 토지와 입목의 소유주가 다른데 토지가 경매에 나온 경우 낙찰자는 입목 소유주를 상대로 철거소송제기를 할 수 있다.
법정지상권이 성립하지 않는 예시
반대의 경우로 법정지상권이 성립되지 않는 경우도 있다.
A가 토지와 미등기 건물을 B에 매각하고 등기된 토지의 소유권을 이전등기했으나 건물은 미등기라서 이전등기를 하지 못했다.
B는 다시 C에 근저당권을 설정해 줬으나 원금을 갚지 못해 경매에 넘어가게 되고 토지의 소유권이 D에이전되었다.
D는 건물의 법적 소유자인 A를 상대로 건물철거 및 대지 인도 소송을 제기하여 승소하였다.
법정지상권의 성립 요건은 토지와 건물의 소유자가 법적으로나 사실적으로 동일한 상태에서 그중 하나만 처분되어 토지와 건물의 소유자가 법적 그리고 사실적으로 달라져야 성립한다. 하지만 1번 상황에서 법정지상권이 성립하지 않는 것은 법적 소유자가 달라졌지만(법적으로는 건물을 이전등기하지 못해 원 소유주 A가 계속해서 건물 소유주임) 사실상 소유자는 달라지지 않았고, 2번 상황에서 3번 상황이 될 때 법정지상권이 성립하지 않은 것은 2의 경우 토지와 건물의 법적 소유자가 이미 동일하지 않으므로 토지와 건물의 소유자가 동일한 상태에서 그중 하나만 처분되어 달라졌을 때 성립하는 법정지상권의 구조에 해당하지 않는다.
이처럼 경매 진행 시 오래된 미등기 건물 등이 있다면 법정지상권 성립 여부를 가장 먼저 따져 보아야 할 것이다.