우리가 공부하고 노력하는 목적은 언젠가 건물주가 되기 위함이다. 이에 우리가 건물주가 된다면 이 부동산을 어떻게 관리할지를 생각해 볼 필요가 있다.
<출처: 픽사베이>
부동산 직접 관리의 장단점
부동산 관리의 방식 중 가장 역사가 오래된 방식은 근대적 방식인 직접 관리 방식이다. 위탁관리 방식은 현대적 방식으로 전문적인 관리 방식이다. 이는 부동산의 용도와 규모에 따라 달리 적용해 볼 수 있을 것이다.
직접 관리 방식은 단독주택, 연립주택, 소규모 공동주택, 소규모 면적의 토지 등을 소유자가 직접 관리하는 방식으로 관리하는 본인 자가 부동산을 관리할 수도 있는 타인에게 임대한 부동산을 직접 관리할 수도 있다. 장점으로는 자기가 직접 관리함으로써 관리비가 절약되며, 항상 주의를 집중하여 하자발생을 사전에 방지할 수 있다. 이는 일반주택이나 소규모 건물에 적합한 관리 방법이며 기밀 유지에 유리하고 의사결정이 빠르며 양질의 서비스를 제공할 수 있겠다. 그리고 항상 관심을 기울이기 때문에 종합적이며 보안관리도 효율적으로 할 수 있다.
단점으로는 소유자가 관리 전문가가 아닌 경우 건물 관리가 제대로 되지 않을 수 있고, 다른 직업에 종사하기 어려우며, 설령 다른 일을 병행한다고 하더라도 관리 사무에 소홀해지고 의욕을 잃기 쉽다. 또한 인력관리가 비효율적이고 관리비가 필요 이상으로 상승하거나 불합리하게 지출될 가능성이 높아 진다.
부동산 위탁관리의 장단점
이런 단점을 생각할 때 위탁관리를 생각해 볼 수 있는데 이는 전문업자에게 위탁하여 관리하는 방식으로, 공동주택이나 빌딩 관리에 많이 이용되며 관리방식 중 가장 진보된 방식이다. 이는 도시화로 인해 고층빌딩이 많아지고 아파트 형태의 공동주택 등의 고층화로 인한 관리 기술의 필요성 때문에 부동산관리의 전문화와 더불어 이 방식의 계약이 점차 증가하고 있다.
이의 장점으로는 전문가를 고용함으로써 소유자는 본업에 몰입할 수 있고, 관리업무의 안철수 후보로 단일화를 방지하며 급여 체제나 노무가 단순화된다. 그리고 합리적이고 편리하며 계획관리를 통해 시설물의 노후화를 늦출 수 있어 대형건물의 관리에 유용하다. 단점은 전문가의 자격 문제가 있을 수 있는데 신뢰도를 갖춘 회사를 찾기 어려울 수 있다. 또한 위탁수수료 등으로 생각 이상으로 관리비가 지출될 가능성이 있으며, 부동산 관리원들은 설비를 소중히 하지 않는 경우가 많고 관리업체는 결국 영리 업체기 때문에 이윤만을 추구하다 부실한 관리를 초래할 우려가 있다.
위 두 가지의 장단점을 합쳐서 혼합관리 유형도 이용하고 있다. 이는 부동산의 특성에 따라 일부는 소유자가 직접 관리하고 필요한 부분만 전문가에게 위탁하여 관리하는 방식이다. 장점으로는 관리업무에 대한 강한 지도력을 계속 확보하고 위탁관리의 이점을 이용할 수 있다는 점이다. 또한 부득이한 업무 부분만 위탁관리하므로 자기관리와 위탁관리의 장점을 모두 채용할 수 있고, 자기관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기에 채택할 수 있는 적합한 방식이다. 단점으로는 자기관리와 위탁관리 부분의 책임소재가 불명확하여 전문 업자를 충분히 활용하지 못할 수 있다.
우리 모두 건물주가 되어 월세를 받으며 놀고먹기를 꿈꾸지만 내용들을 보면 정말 큰 규모의 건물을 소유한 것이 아니라면 건물주이자 건물관리인으로 산다는 것은 생각보다 힘든 일임이 틀림없다. 왜 원룸을 운영하는 건물주들이 항상 화난 얼굴을 하고 있는지 생각해 보자. 월세를 밀리는 세입자도 있을 것이고, 들어오는 월세는 정해져 있으나 옥상 방수공사 등 생각지 못한 지출이 계속 발생하면 골치가 아플 만도 하다. 사실 부동산을 소유하기 전에 걱정부터 늘어놓는 것은 멍청한 생각이지만 모르고 당하는 것보다 알고 마음의 준비를 하는 것이 덜 아프지 않겠는가 생각한다.
그럼 우리가 생각해야 할 것은 결국 자기관리 방법을 어떻게 잘할 것인가이다. 여기에 선행되어야 할 것은 사실 좋은 건물을 사는 것부터 시작된다. 대한민국의 혁신도시라 불리는 곳들을 가보면 공실이 많이 존재한다. 내가 건물관리를 얼마나 잘하는지도 중요하지만 일단 세입자가 있어야 그도 효용이 있을 것이다.
링크 : 부동산을 사려면 돈을 빌려야 한다. 근저당권 알아보기
좋은 건물의 조건은 무엇인가? 강남대로 한복판의 건물이 가장 좋겠지만 우리는 언제나 가격 대비 효용을 생각하며 투자계획을 세워야 한다. 앞으로 건물의 가치평가 방법, 수익률 계산, 상권분석 방법, 출구전략 세우기 등을 알아보자.