오늘은 내가 채무자가 아니라 경매 참여자라고 생각하고 이에 중요한 정보를 알아보자. 매각 물건을 보다 보면 법정지상권 성립 여부, 유치권 등 표기된 경우를 볼 수 있다.
법정지상권의 종류와 개념
이중 법정지상권은 토지 소유자와 사용자 간의 설정계약 없이 일정 상태에서 법률에 따라 건물 소유자가 토지 소유자에 대해 토지를 사용할 수 있는 권리(물권)를 취득하게 되는 것을 말한다. 법에 명시적 근거가 있는 순수 법정지상권과 관행에 의한 관습법상 법정지상권이 있다.
성립 요건에는 토지 위에 건물이 있어야 하고, 토지와 건물 소유자가 동일해야 한다. 그리고 토지와 건물 중 하나만 처분되어 소유자가 달라져야 한다. 이때 건물은 완공, 미완공, 허가, 무허가, 등기, 미등기 여부에 상관없이 인정된다.
<출처: 픽사베이>
법정지상권의 세부 내용으로는 법률에 따라 성립되니 계약서가 존재하지 않고, 위의 성립 요건이 갖춰지면 자동 성립하므로 등기가 필요 없다. 존속기간은 견고하거나 수목을 소유하기 위한 경우 30년, 기타 건물의 경우 15년, 공작물(담, 동상 등)은 5년이다. 이의 범위는 건물이 존재하는 토지 전부에 대해 미치는 것이 아니고 그 건물의 부지, 마당, 통행로 등 그 건물이 존재하는 데 필요한 부분에만 미친다. 또한 지하 및 지상의 일부 공간에만 지상권의 효력이 미치는 구분지상권도 가능하다.
이처럼 경매로 낙찰을 받더라도 지상권 문제로 분쟁이 발생할 소지가 있다. 등기되지 않는 건물이 있지만 법정지상권을 인정받아 강제 철거를 할 수 없어 투자계획이 틀어지기도 한다. 이에 따라 입찰 전 출구전략을 잘 짜야 할 것인데, 일반적으로 건물주와 협상하여 건물을 취득하는 방법과 투자를 하지 못하고 사용료(땅세)를 받는 경우가 있을 것이다.
땅세는 당사자 합의나 법원에 땅세 확정 신청을 통해 결정되며 2년 동안 지급하지 않을 경우 지상권을 박탈당하며 지상 건물을 철거할 수 있다. 이처럼 결국에 투자자는 법정지상권이 인정되지 않거나 건물 철거를 목표로 출구전략을 수립하게 된다. 땅세를 받는 것은 불이행으로 지상 건물 철거를 목표로 하는 것이지 그 자체가 목적이 될 수 없다.
법정지상권의 네 가지 특성
법정지상권의 특성에 대해 몇 가지 더 알아보자. 지상권 성립 후 토지소유자가 변경돼도 건물소유자가 변경돼도 법정지상권은 소멸하지 않는다. 근저당설정 당시 건물을 철거하고 신축하거나 법정지상권 성립 후건 물을 철거하고 신축하여도 법정지상권은 소멸하지 않는다. 이 경우 기존 건물과 신축한 건물 소유자가 바뀌거나 면적이 증감해도 상관없다. 다만 그 법정지상권의 범위는 기존 건물을 기준으로 한 범위 내로 한정된다.
순수 법정지상권은 네 가지가 있다. 첫 번째, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지 소유자는 건물 소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다. 저당권 설정 당시에 토지와 건물 소유자가 동일했으나 둘 중 하나만 저당권이 설정되어 소유자가 달라진 경우 건물 소유자가 토지 소유자에 대해 법에 의한 지상권을 취득하게 된다.
두 번째, 대지와 건물이 같은 소유자에게 속한 경우 건물에 전세권을 설정한 때 그 대지 소유권의 승계인은 전세권 설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다. 건물에 전세권 설정될 때 토지와 건물 소유가 동일했는데 그 후 토지의 소유권이 변경되면 현재 토지 소유자가 전세권이 설정될 당시 건물 소유자에게 지상권을 설정해 준 것으로 본다는 것이다.
세 번째, 토지 및 그 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지 또는 건물에 대해 청산금의 지급과 소유권의 취득에 의한 소유권을 취득하거나 담보가등기에 기한 본등기가 행해진 경우 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 본다.
네 번째, 입목의 경매 등으로 인해 토지와 입목이 다른 소유자에게 속한 경우 토지 소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 토지 경매 시 매각 대상에서 제외 된 제시 외 물권으로 입목 등이 있는 경우가 있는데 이때 소유자가 동일하다면 법정지상권이 성립하지 않아 경우에 따라 토지 인도 반환청구 및 지상 설치물 철거 청구 등을 진행하면 되겠으나 법정지상권이 성립하는 경우라면 사건이 복잡해질 수 있다.
위의 예시 외에 우리가 경매에서 주의할 것은 관습법에 의한 법정지상권일 것이다. 이는 토지와 그 지상 건물이 동일한 소유자에게 속했다가 토지나 건물이 매매 등으로 인해 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 둥 특별한 사정이 없으면 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기되어 있어야만 하는 것이 아니고 무허가 건물이라도 상관이 없다.
이처럼 관습법에 의한 경우 법정지상권 성립 자체가 명확하지 않기 때문에 세밀하게 성립 여부를 판단해야 한다. 이는 다음 학습에서 자세히 설명하도록 하겠다.