주민등록등본을 출력하게 되면 그 사람의 이름은 무엇이고 언제 태어났는지 어디에 거주지를 두고 있으며 몇 번이나 이사를 다녔는지 나의 태생부터 지금까지 주요한 정보들이 기록되어 있다. 이처럼 부동산도 중요한 정보들을 기록하는 공식 문서가 있는데, 이것이 바로 부동산 등기사항전부증명서로 우리가 흔히 부동산 등기부등본이라 부르는 것이다.
<출처: 픽사베이>
등기부등본의 구성 요소
하지만 이 등기부등본은 우리가 일반적으로 봐오던 문서와 형식과 용어가 다루기 때문에 이를 읽고 해석하는 법을 따로 배워야 한다. 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성된다.
표제부는 부동산의 일반 사항에 관한 내용이 기록되어 있다. 건물을 예로 들면 건물이 언제 신축 혹은 증축되었는지 이의 주소는 어디인지 그리고 크기가 얼마인지, 어떠한 재료로 지어졌는지이다. 우리가 아파트를 구매한다면 여기에서 확인해야 할 것은 해당 건물이 몇 평인지, 대지의 면적은 얼마인지 등을 보아야 한다. 아파트의 경우 작은 땅 위에 여러 명이 건물을 나눠서 쓰기 때문에 그 비율대로 대지의 소유권을 표기하게 되는데 이를 대지권이라 부르며 이가 클수록 향후 재건축으로 개발될 여지가 크기 때문에 일반적으로 선호된다.
갑구는 소유권에 관한 사항을 나타내는 공간으로 소유권의 변동이나 이를 제한하는 권리 등이 표기된다. 매매가 이루어지면 언제 누구에서 누구로 소유자가 변경되었는지 표기하게 된다. 그리고 가압류나 경매개시결정 등 소유권을 제한하는 권리도 함께 표기되기 때문에 이런 사항이 없는지 꼭 확인해야 할 부분이다. 이러한 권리는 사라진다고 해도 계속해서 등기부등본에 표기되어 있는데 가운데 실선을 그어 사라진 권리를 표기하게 된다. 이를 통해 과거 소유주와 과거 가압류, 가등기 등 명세를 확인할 수 있는데, 현재 소유권을 제한하는 사항이 없다 하더라도 이가 빈번하게 일어난 부동산의 경우 위험도가 높다고 판단할 수 있겠다. 매매할 경우에는 크게 신경 쓸 것이 없겠지만 주택이나 상가를 임차할 경우 보증금을 반환받지 못할 확률이 높기 때문에 최근에 관련 이력이 있다면 계약을 다시 한번 생각해 보는 것이 좋다.
을구는 주로 권리제공에 관한 사항이 나와 있는 공간이다. 우리가 많이 볼 수 있는 것으로는 근저당권, 전세권 등이 있다. 근저당은 대출 시 권리보호를 위해 부동산을 담보로 잡아 놓는 것이며 일반적으로 아파트의 경우 시세의 70%, 상가의 경우 50~60%(2금융권의 경우 담보 비율을 높게 설정해서 대출을 많이 받을 수 있기 때문에 상가건물의 경우 2금융권에 근저당이 설정된 경우를 빈번하게 볼 수 있다) 정도 근저당을 설정하게 된다. 내가 파악한 시세 대비 근저당 설정이 많이 되었거나 근저당이 여러 건, 특히 1금융권, 2금융권, 3금융권, 캐피탈, 저축은행, 대부 회사 순으로 증가하고 있다면 건물주의 자금흐름이 좋지 않다고 생각해서 다른 부동산을 알아보는 것이 좋은 방법일 수 있다.
전세권 등기
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용한 후 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받을 권리로 쉽게 말하면 부동산에 전세권이 있음을 문서에 기록함으로써 나의 권리를 공공연히 하고 채권 순위를 명확하게 표기하는 것이다. 하지만 이는 부동산 소유자의 동의를 구해야 하고 설정하는데 상당한 금액이 필요하기 때문에, 동사무소에 가서 전입 신고하며 계약서에 확정일자를 받는 것으로 대체하는 경우가 많다. 둘의 효력이 동일하지는 않지만 효율을 따지는 시대에서는 유용한 방법이 아닐지 싶다.
등기부등본의 기본 개념은 살아있는 권리만 시간 순서대로 배열한다. 그리고 날짜가 같다면 접수 번호가빠른 것이 우선한다. 접수날짜, 권리 종류, 권리자, 채권금액 순으로 정리한다. 등기부등본에 기록된 순서가 중요한 이유는 부동산이 혹은 소유주가 잘못됐을 경우 해당 부동산을 경매 진행해 채권자들에게 배분하게 되는데 이때 등기부등본의 기재 순서가 우선순위를 결정하는 기준이 되기 때문이다.
이상으로 부동산의 주민등록등본 부동산 등기사항전부증명서에 대해 알아보았다. 당장 우리 집의 등기부 등본을 출력해서 소유자가 누군지, 공동명의로 되어 있는지, 대출을 얼마나 받았는지를 알아보면 보다 재미있는 학습이 될 것이다