우선변제권의 의미
우선변제권은 임차 건물 경매의 경매 진행될 경우 후순위 권리자 보다 먼저 보증금을 배당받는 것이다.
우선변제권의 요건은 주택(상가)의 인도, 주민등록(사업자등록), 확정일자를 득하여야 한다. 앞선 포스팅에서 설명한 것처럼 주민등록은 다음날 0시부터 효력이 발생하고, 확정일자는 당일부터 효력이 발생하게 된다. 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 전에 임대차계약서 상 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 발생한다. 대항력에 확정일자를 추가해야 우선변제권이 생긴다고 생각하면 된다.
<출처: 픽사베이>
주택임대차는 보증금 액수에 상관없이 그 전액을 후순위권리자보다 우선변제 받을 수 있으나 상가임대차는 보증금과 월세에 100을 곱해 나온 금액을 더해 법에서 정한 금액을 초과하면 우선변제를 받을 수 없다.
우선변제권이 있는 주택, 상가 임차인이 임차 주택의 경매 시 우선변제를 받으려면 배당요구의 종기(배당요구를 할 수 있는 최종 날짜를 법으로 정한 것)까지 배당요구를 해야 한다. 그렇지 않으면 배당에서 제외되고 배당요구를 했다면 받을 수 있었던 금액을 받아 간 뒷순위 채권자를 상대로 권리를 주장할 수 없다.
우선변제권이 있는 주택임차인은 건물 뿐 아니라 대지의 환가대금에서도 우선변제를 받을 수 있고 주택이 미등기라도 대지의 환가대금에서 우선변제 받을 수 있다.
몇 가지 예시를 통해 이해를 해보자. 첫 번째로 인도, 주민등록, 확정일자를 받아 우선변제권을 갖춘 후 근저당이 설정되고 그 후 보증금이 증액되었다면 근저당 다음에 증액된 금액은 근저당 보다 뒷순위가 된다. 기본적으로 근저당권과 주택임차인의 우선순위는 근저당권의 설정일과 주택의 우선변제권을 모두 갖춘 날의 선후에 의해 순위가 결정된다.
두 번째로 같은 날 입주, 주민등록, 확정일자를 갖춘 임차인과 근저당권자가 있다면 근저당권자는 당일 날 효력이 발생하고, 주택임차인은 그다음 날 0시가 효력 발생 시점으로 근저당권자가 우선하게 된다. 이 때문에 우리는 전입신고를 했다고 안심할 것이 아니라 그 사이에 부동산 변동은 없는지 다시 한번 부동산 등기부등본을 확인하고 대출이 일어나지 않도록 사전조치를사전 조처를 해야 할 것이다.
최우선변제권의 개념
소액임차인에는 우선변제권 보다 최우선변제권에 대해 아는 것이 중요하다. 최우선변제권은 경매 시 1순위 근저당권 등 보다 선순위로 배당받는 것을 말한다. 이는 국가에서 약자를 보호하기 위한 제도 중 하나로 담보 채권자의 권리보다 최소한의 생계보장을 위한 개념이라 볼 수 있다. 소액보증금 중 일정액의 최우선변제권은 근로자의 임금채권과 같은 순위로 임금채권 또한 최소한의 보장 개념이라 생각하면 된다.
최우선 변제 조건으로는 경매신청등기 전날까지 주택(상가)의 인도와 주민등록이 필요하다. 우선변제권과 다르게 전입신고는 필요 없다. 또한 소액보증금에 해당해야 하는데 주택임대차는 법령에 명시된 각 시, 도별 보증 금액 이하여야 하고 상가임대차는 보증금과 월 임차료에 100을 곱해 나온 금액을 합산해 시, 도별 기준금액 이하여야 한다. 마지막으로 근저당권, 전세권, 담보가등기 등이 된 부동산의 경우 근저당권이 등기될 당시의 법이 적용되니 주의가 필요하다. 당신이 2023년에 최우선변제권 조건을 갖췄다 하더라도 근저당권이 2002년 설정되었다면 그 당시의 법이 적용된다. 이는 당신이 생각한 것보다 기준금액이 현저하게 낮아 보호 받지 못할 확률이 높아진 다는 뜻이니 꼭 최초 담보설정일을 확인하기 바란다.
최우선변제권의 한계로는 경매가의 1/2 범위 내에서만 변제되기 때문에 다가구 주택 등 소액 임차보증금이 있는 세대수가 많은 건물의 경우 권리가 있더라도 보증금 전부를 돌려받지 못하는 경우가 있다.
이렇게 학습을 하다 보면 ‘이런걸 어떻게 전부 신경 쓰며 집을 구하냐’고 생각하며 ‘공인중개사에게 비용을 지불하는데 알아서 잘 확인해 주겠지’하고 믿고 싶은 생각이 들 것이다. 하지만 공인중개사의 역할은 제한적이며 내가 내는 수수료는 중개 수수료일 뿐이라 생각하자. 기본적인 사항을 확인해 주겠지만 기본만으론 내 돈을 지킬 수 없음을 명심하자.