유치권은 남의 물건을 점유(점령)하고 있는 자가 그 물건에 대해 발생한 채권을 받을 때까지 그 물건을 유치하고 그로 인해 채권의 상환을 강제하는 권리이다. 예로, 오토바이를 수리 맡긴 사람이 돈을 낼 때까지 정비소는 그 물건을 반환하지 않고 유치할 수 있는데, 이 권리가 유치권이다. 유치권은 법률상 생기는 담보물권이다.
<출처: 픽사베이>
유치권과 동시이행의 항변권
유치권은 공평의 원칙이 기본이 된다. 당사자 일방이 상대방의 채무를 이행할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 쌍무계약에서의 동시이행 항변권과 비슷하다. 예로, 오토바이를 가져와서 수리를 맡겼다고 하면, 수리를 마친 정비소 주인은 주인에게 비용을 청구할 권리를 가지게 된다. 이를 지급하지 않으면 정비소 주인은 오토바이의 인도를 거부할 수 있는 동시이행의 항변권을 가진다. 이는 공평의 원칙에 의해 인정되는 제도이다.
유치권과 동시이행의 항변권의 차이
하지만 유치권과 동시이행의 항변권의 차이도 있다. 두 개 모두 공평의 원칙에 기초하여 법이 인정한 이행거절 권능이지만, 그 근거는 다르다. 유치권은 어떤 물건에 대한 반환 의무와 그에 관해 생긴 채권이 서로 대립한다는데 근거가 있고, 동시이행의 항변권은 동일한 계약으로부터 생긴 두 채무가 서로 대가관계에 있는 데에 근거가 있다.
두 개념은 법적 성질이 다르다. 유치권은 인도 거절 권능을 제삼자에 대해서도 주장할 수 있고 물권에 따른 여러 속성이 인정된다. 하지만 동시이행의 항변권은 계약 당사자 사이에서만 주장할 수 있는 항변권이다.
또한 보호 채권의 발생 원인이 다르다. 유치권은 유치한 목적물에 관해 생긴 채권을 보호하기 위해 인정되는 것으로 그 원인이 합법이든 불법적인 계약이든 상관없다. 하지만 동시이행 항변권은 계약에 대한 채권에만 영향을 미친다.
그리고 거절할 수 있는 내용이 다르다. 유치권은 물건, 유가증권을 유치할 수 있을 뿐이며 타인의 소유물이어야 하는데, 동시이행의 항변권은 내용이 무엇이든 이행을 거절할 수 있다.
마지막으로 소멸 사유가 다르다. 유치권은 채권담보를 위해 인정되는 것으로 채무자가 비슷한 담보를 제공해 그 소멸을 청구할 수 있으나, 동시이행 항변권은 단지 급부가 교환되는 것을 목적으로 하는 것이므로 상대방이 채무 이행을 제공해야 소멸하게 된다.
유치권의 법률적 성질
유치권의 법률적 성질로는 물권, 담보물권, 법정 담보물권이 있다. 유치권은 타인의 물건을 점유하는 자가 그것에 관해 변제받을 때까지 그 물건의 인도를 거절하는 것이 중점인 효력인데, 민법은 이를 단순 거절 권능으로 하지 않고 그 물건에 대한 독립 물권으로 한다. 그러나 점유를 상실하면 소멸한다는 점에서 약한 물권이다.
담보물권으로서 공통적인 성질은 부종성, 수반성, 불가분성 이다. 법정담보물권은 다른 담보물권이 그 목적물의 소유자와의 합의에 따라 설정되는데 비해, 유치권은 타인의 물건을 점유하는 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 가지고 있으면 당연히 취득하는 권리이다. 이를 약정담보물권과 법정담보물권이라 한다.
법정담보물권의 특징으로는 우선변제권이 없고, 물상대위성이 없다. 유치권은 반환 거부 권능이 중심이므로, 경매 청구권은 인정되고 있지만 우선변제권은 없다. 즉, 유치권은 채무자의 심리에 의존하는 담보물권이며 물적담보로 부적절하다. 다만 간이변제충당을 하는 경우나 과실을 변제에 충당하는 경우, 채무자가 파산하고 유치권자가 변제권을 행사한 경우에만 우선변제권이 인정된다.
실생활에서의 적용
우리는 가끔 흉흉한 건물 외벽에 ‘유치권 행사 중’이라 쓰여 있으며 CCTV가 설치된 건물을 보게 된다. 이는 보통 공사를 진행했으나 건물주의 현금흐름이 악화하여 대금을 지급하지 못한 경우로, 공사 수행 업체는 건물주나 혹은 향후 건물을 인수할 누군가에게 돈을 지급받을 때까지 유치권자가 되어 그 건물을 점유하게 된다. 그리고 원금과 그에 관한 이자를 받으며 점유를 해제하고 유치권을 포기하게 되는 것이다.
당신이 경매에 관심이 있다면 유치권은 두려움의 대상이 될 수도 있고, 협상을 통해 유치권을 해결하고 부동산을 값싸게 취득할 수 있는 기회가 되기도 한다. 유치권 자체가 거짓(대금을 지급받지 못한 적이 없음) 이거나 점유를 하고 있지 않아 권리가 없을 수도 있어 이 권리가 진실인지 파악하는 능력을 갖춰야 하며, 이것이 진짜라면 협상을 어떻게 해 나갈 것인가에 대한 전략이 필요할 것이다.
유치권자도 결국 돈을 회수 하는 것이 목적이기 때문에 계속 권리를 행사하더라도 원금 전액을 보장 받을 수 없다 생각한다면, 적당한 선에서 합의를 해주기도 한다.