주택임대차보호법의 적용 대상은 자연인과 법인으로 나눠진다. 자연인은 그냥 일반 개인으로 생각하면 되는 개념으로 개인은 주거 안정을 목적으로 하기 때문에 임대차 보호 대상이 되지만 법인이 주택을 임차한 경우 임대차보호법이 적용되지 않는다. 이에 법인은 사택 등으로 사용하기 위해 주택을 임차하는 경우 전세권 등기 혹은 근저당 설정을 해야 한다.
<출처: 픽사베이>
임대차보호법의 적용 범위
임차법의 적용 범위는 주목적이 주거용이어야 한다. 해당 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 이를 적용한다. 임차 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우도 같다. 예를 들어 비거주용 건물인 상가나 사무실을 빌려 주거용으로 용도를 변경하여 실제 거주하였다 하더라도 임차법의 보호 대상인 주거용 건물이 아니기 때문에 보호될 수 없다.
원룸을 구하다 보면 필로티(원룸 1층에 기둥을 세워 만든 주차장) 옆에 작게 붙어 있는 공간이 있다. 이는 대부분 주거용으로 사용할 수 없으나 공공연하게 주택임대 매물로 거래되고 있다. 이는 본래 용도가 주거용이 아니기 때문에 불법으로 주방 시설을 갖춰 사용하고 있으며, 일반적으로 가격이 시세 대비 저렴하기 때문에 알면서도 거주하는 경우도 있다. 하지만 보증금을 안전하게 되찾기 위해서는 이런 물건은 최대한 배제하는 것이 좋겠다. 부득이하게 해당 물건에 거주하게 된다면 보증금을 최소로 협상하길 바란다.
임차보증 금액 등에 따른 제한도 존재한다. 주택임대차는 보증 금액의 액수에 상관없이 적용되지만 최우선으로 변제 받을 수 있는 최우선변제금의 범위는 각 지역별로 다르며 금액이 크지 않다. 상가임대차는 보증 금액이 일정한 금액 이하인 경우에만 적용되며 이 각 지역별로 다르니 계약체결 전에 범위를 확인하고 진행해야 안전하다. 주의할 점은 과거 체결된 계약이라면 현재 금액 기준이 아닌 계약체결 당시 법령에 명시된 금액을 기준으로 적용되니 이를 구분해서 생각해야 한다.
권리를 얻기 위한 필수사항
다음으로 권리를 얻기 위해서 갖추어야 할 사항에 대해 알아보자. 첫 번째로 대항력이 있어야 한다. 대항력이란 임대차 기간 내 소유자가 변경되는 경우 임대차의 효력이 새로운 소유자에게 승계되는 것을 말한다. 대항력의 요건은 주택이나 상가의 인도와 주민등록 혹은 사업자등록이 되어야 한다. 인도란 점유를 이전하는 것을 말한다. 주민등록 시 주의할 점은 집합건물은 층과 호수가 모두 일치하여야 하니 꼭 확인이 필요하다. 가끔 2층에 위치한 101호 등 상식적으로 맞지 않는 상황이 발생한다.
대항력은 임차인이 주택에 거주하면서 직접 점유하는 경우 뿐 아니라 타인의 점유하며 간접 점유하는 경우에도 인정될 수 있다. 이 경우 실제로 거주하는 직접 점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한해 그 임차인의 임대차가 제삼자에 대해 대항력을 취득할 수 있다.
주택임대차보호법상 대항력을 행사하기 위해서는 주택의 인도 및 주민등록이 계속 유지되어야 한다. 그리고 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 취득 시뿐만 아니라 경매 절차의 배당요구 종기일까지 계속 유지되고 있어야 한다.
그러나 주민등록이 주택임차인의 의사가 아닌 제삼자에 의해 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대해 주택임차인에게 책임을 물을 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불가하고 그대로 유지 된다.
대항력의 발생 시기는 주택의 인도와 주민등록(상가는 사업자등록)을 한 다음 날 오전 0시에 발생한다. 집 주인이 타인에게 집을 팔고 그 부동산에 임차인으로 거주하는 경우 대항력 요건은 소유권 이전 다음날 0시가 된다. 전차인이 임차인의 소유권취득으로 임차인으로 대항력 발생하는 시기는 즉시, 경매 절차에서 소멸할 세입자가 경락자와 다시 임대계약 한 경우 소유권 이전 다음날 0시가 기준이다. 대항력 관련해서 주의할 점은 내가 임차인이라면 대항력을 갖추기 전에 대출이 발생하지 않도록 계약 사항에 작성하거나 등기부등본을 통해 한 번 더 확인하는 것이다.
이처럼 일정한 범위 내에서 법이 우리를 보호해 주고 있지만 그에 필요한 조건을 알고 대응해야 하며, 이의 허점을 이용한 사기 또한 다수 있으니 주의 사항도 함께 학습해야 한다.