채권자가 자신의 권리를 보장 받기 위해서는 관련 법령을 알아야 한다. 채무자가 알아서 돈을 잘 갚는다면 좋겠지만 그렇지 않은 경우가 많고, 우리는 이에 대비해 나의 소중한 돈을 지킬 수 있는 방법을 알아야 한다.
출처 : 픽사베이
담보 채권자와 일반 채권자
채권자는 두 가지로 나눌 수 있다. 담보가 있는 채권자와 그렇지 않은 일반 채권자로 나눠진다. 여기서 담보란 채무자가 돈을 갚지 않았을 때 일반적으로 돈으로 환산할 수 있는 물건 등을 의미한다. 부동산을 담보로 잡고 은행에서 돈을 빌려주는 것이 이런 형태인데, 대출을 한 사람이 이자를 내지 못하면 은행은 부동산을 판매하여 돈을 회수하게 된다.
내가 담보가 없다면 위와 같은 권리를 법적으로 행사할 수 없게 되고, 강제경매 등의 행위를 통해 받지 못한 돈을 확보하려 하지만 담보를 가지고 있는 채권자 보다 순위에서 밀려나는 경우가 대부분으로 빌려준 돈의 극히 일부만 회수할 수 있을 것이다.
일반채권자 상호 간의 배당 순위를 살펴보자. 빠른 시간순으로 가압류 채권자 A, 강제경매 B, 가압류 채권자 C가 있다면 같은 순위로서 안분배당을 받게 된다.
담보채권자 상호 간의 배당 순위를 알아보자. 빠른 시간순으로 근저당권 A, 전세권 B, 담보가등기 C, 근저당권 D가 있다면 우선변제, 접수 번호가 빠른 사람이 선순위로서 배당을 받는다. 즉 A는 1순위, B는 2순위, C는 3순위, D는 4순위가 된다.
배당순위 알아보기
선순위 가압류와 뒷순위 근저당권자의 배당 순위를 살펴보자. 빠른 시간순으로 가압류 A, 근저당권 B, 가압류 C, 강제집행 D가 있다면 모두 1순위로 동일하다. 1차는 안분배당으로 가압류는 끝까지 같은 순위로서 안분배당을 받는다. 2차는 흡수배당으로 근저당권자는 자기 뒤 권리자보다는 우선변제를 받는다. C와 D가 받을 금액을 흡수하며, 잔액이 있으면 C, D가 나눠서 배당을 받는다.
임금채권, 주택 및 상가 소액보증금 해당 임대차, 당해 세의 배당 순위를 알아보자. 빠른 시간순으로 근저당권 A, 가압류 B, 강제경매 C, 가압류(임금채권) D가 있다면, A는 2순위, B와 C는 3순위, D는 1순위가 된다. 최종 3월분 임금과 최종 3년분 퇴직금, 주택과 상가 소액보증금 중 일정액은 1순위 근저당 보다 더 먼저 우선변제를 받을 수 있다. 위와 같이 절대 순위를 가진 채권자는 배당요구 종기 일까지 배당 참가를 하면 법이 정하는 자기 순위를 부여 받아 권리를 보호할 수 있다.
우리의 법은 권리가 있는가, 권리를 담보할 물권이 있는가, 누가 먼저 그 담보 권리를 확보했는가, 이에 상관없이 보호해야 할 권리인가를 따지게 된다. 이에 앞의 내용의 역순으로 권리를 보호하고 있으니 큰 틀에서 이해하고 세부적인 사항을 적용해 보면 될 것이다.
사실 우리가 경매에 관심 있지 않는 이상 위의 권리 순서를 따지고 있는 경우는 많지 않을 것이다. 실생활에서 우리가 적용할 수 있는 문제는 첫 번째, 지인이나 친척이 돈을 빌려달라고 하는데 내키지 않는 경우 전당포처럼 담보를 걸고 돈을 빌려주는 경우다. 실제로 개인 간에 돈을 빌려줄 때 아파트에 근저당을 설정하고 빌려주는 경우가 많다. 다만 그만큼의 가치가 있는지 알아볼 수 있는 시세 파악 능력과 내 권리 순위가 몇 번째 인지 알 수 있는 시야가 있어야 할 것이다.
두 번째, 전세 계약 혹은 상가 임대차 계약을 체결할 때 보증금을 보호하기 위함이다. 올해 가장 뜨거운 이슈중 하나는 바로 전세 사기다. 이는 위의 문제와 다르게 시세를 알기 어려운 빌라를 시세와 비슷하게 혹은 시세보다 높게 전세를 주며 이를 문어발식으로 확장함으로써 일어난 문제이다. 이처럼 잘 모르면 당할 수 있는 것이 바로 부동산 사기다. 사회초년생으로 처음으로 전세를 구하게 된다면 해당 건물에 근저당이 설정되어 있는지, 내가 전세권을 설정해서 권리를 보호할 수 있는지, 건물의 기존 담보 때문에 전세대출이 원활할지 등의 여러 가지 문제를 따져보아야 한다.
현대사회를 살아가기 위해 부동산 지식은 필요가 아닌 필수가 되었다. 법은 국민을 보호하기 위해 만들어 졌지만 그를 활용하는 것은 우리의 몫이다. 알아서 보호해 주지 않으며 아는 사람만이 자신의 권리를 찾을 수 있다.